Waarom flexwonen de woningmarkt beter in balans brengt
Door: Inge van den Hoek
De uitdagingen in de woningmarkt zijn groot. De hypotheekrente stijgt, de woningvoorraad is ontoereikend en de druk op de realisatie van nieuwbouwplannen neemt toe in verband met vereiste stikstofberekeningen. Daardoor is en blijft het voor veel mensen in Nederland moeilijk om een eigen woning te kopen. In de Nationale Woon- en Bouwagenda1 is het stimuleren van flexwonen opgenomen als één van de oplossingsrichtingen hiervoor. Het streven is om tot 2030 jaarlijks 15.000 flexwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad.
Flexwoningenen hebben een tijdelijk karakter
Kenmerkend voor flexwonen is het ‘tijdelijke karakter’ van de woning zelf, de bewoning of het gebruik van een locatie waarop de woning wordt geplaatst. Flexwoningen worden bovendien vaak duurzaam en circulair gebouwd.
Oplossing voor woningtekort
Flexwonen wordt gezien als oplossing voor onder meer starters, (internationale) studenten, statushouders, mensen die pas gescheiden zijn of mensen die in Nederland komen werken, maar nog geen woning hebben. Bovendien kan flexwonen een bijdrage leveren aan het opvangen van de dynamiek van de woningmarkt en de balans tussen vraag en aanbod.
De overheid kondigde eind 2022 om die reden een herplaatsgarantie aan, om de realisatie van flexwoningen te stimuleren2. Dit betekent dat als deze woningen niet op hun plek kunnen blijven staan, ze in principe naar een andere locatie verhuizen. Als dat om een of andere reden niet lukt, dan krijgen eigenaren hiervoor een compensatie.
Bijdrage aan duurzaamheid en woontoegankelijkheid
Door korte planologische procedures en een slimme productiewijze kan de woningvoorraad, lokaal en tijdelijk, sneller worden uitgebreid dan met reguliere bouw3. Zo kan flexwonen bijdragen aan het – op korte termijn – verbeteren van de woontoegankelijkheid4 in Nederland. Bovendien heeft de productie van flexwoningen, die vaak fabrieksmatig plaatsvindt, een lagere ecologische voetafdruk dan de bouw van traditionele nieuwbouw. Daardoor werkt de stikstofregelgeving nauwelijks remmend voor de productie van flexwoningen.
Ook worden flexwoningen steeds vaker gemaakt van biobased bouwmaterialen, waardoor de woningen niet alleen een lage klimaatimpact hebben tijdens de bouw, maar ook gedurende de levensduur van de woning klimaatpositief zijn. Biobased materialen nemen immers langdurig CO2 uit de lucht op.
“We zien toekomst in flexwonen als antwoord op de enorme uitdagingen die we in Nederland hebben op het gebied van wonen en klimaat".Frank Soede, directeur BLG Wonen
Flexwonen als woonoplossing voor particuliere kopers
Waar flexwonen nu nog vooral wordt ingezet door gemeenten en woningcorporaties, meestal als noodoplossing voor spoedzoekers, zien wij ook de kansen van flexwonen voor particuliere kopers. Frank Soede, directeur BLG Wonen: “We zien toekomst in flexwonen als antwoord op de enorme uitdagingen die we in Nederland hebben op het gebied van wonen en klimaat. We kunnen snel woningaanbod vergroten en bovendien flexibel zijn in waar dat aanbod wordt toegevoegd. Dat is, mede met het oog op klimaatrisico’s als droogte en overstromingen, een kans voor de woningmarkt”.
Volwaardige woningen is het uitgangspunt
Wij zijn er van overtuigd dat flexwonen een goede optie kan zijn voor mensen die wel een huis willen kopen, maar minder waarde hechten aan de vastigheid van een reguliere woning. Denk bijvoorbeeld aan studenten, starters, mensen die pas gescheiden zijn of expats. Hierbij gaan wij nadrukkelijk uit van volwaardige woningen.
Soede: “Van het beeld van gestapelde containers wordt niemand enthousiast. Hoewel dat soms als noodoplossing noodzakelijk is, zien wij juist kansen in volwaardige, biobased flexwoningen waar je comfortabel en gezond voor langere tijd kunt wonen.”
De betaalbaarheid van flexwoningen
Naast het tekort aan woningen, is ook de betaalbaarheid van koopwoningen problematisch in Nederland. De aanschafprijs van een flexwoning ligt echter gemiddeld lager dan de prijs van een reguliere woning. Daardoor worden deze woningen gemiddeld voor lagere prijzen verkocht. Daarnaast is er nog een ander effect dat de betaalbaarheid positief beïnvloedt. Door de bouw van flexwoningen te versnellen, neemt het tekort op de woningmarkt af. Dit heeft op zijn minst een dempend effect op de prijzen in de koop- en huursector.
“Het risico van de verplaatsbaarheid van de woning is te ondervangen door bijvoorbeeld te investeren in track & trace oplossingen, waarbij de locatie van de woning te achterhalen is".Frank Soede, directeur BLG Wonen
Knelpunten voor particuliere financiering van flexwonen zijn op te lossen
Een flexwoning financieren als particuliere koper is niet vanzelfsprekend. Het past niet één-op-één in een standaard hypothecaire financiering, want er zijn onzekerheden die bij een reguliere woning geen rol spelen. De belangrijkste: de woning is verplaatsbaar en de grond is meestal tijdelijk beschikbaar. Beiden hebben impact op de zekerheden voor de bank en maken bovendien de restwaarde van de woning onzeker.
Voor deze aspecten zijn echter – vanuit het perspectief van de bank – oplossingen denkbaar. Soede: “Het risico van de verplaatsbaarheid van de woning is te ondervangen door bijvoorbeeld te investeren in track & trace oplossingen, waarbij de locatie van de woning te achterhalen is. Samenwerken met vaste leveranciers, die garant staan voor de constructie en het feit dat die niet door een leek te verplaatsen is, is een andere mogelijkheid.”
Ook voor de tijdelijkheid van de grond zien wij potentiële oplossingen: “Het financieren van alleen de woning - zonder grond – bestaat al in de erfpachtconstructie. Daar zijn in samenwerking met de betreffende gemeenten oplossingen voor denkbaar.”
Op sociale en praktische vragen is nog geen antwoord
Hoewel over de financieringsas dus oplossingen denkbaar zijn voor flexwonen voor particuliere kopers, zijn wij ook sociale en praktische vraagstukken tegengekomen in de verkenning van de potentiële markt. En die zijn niet door een enkele marktpartij op te lossen.
Wat te doen met lege plekken?
De leefbaarheid in de wijk is een van die vraagstukken. Stel er komt ruimte voor twintig particulier gekochte flexwoningen op een stuk tijdelijke grond. Wat doet het met de wijk als na verloop van tijd sommige bewoners willen verhuizen? Nemen ze hun flexwoning mee, dan ontstaan er lege plekken. Een afspraak om de woning te laten staan, zorgt voor leegstand, en naar verwachting slechte verkoopkansen wanneer de grond bijvoorbeeld nog maar 1 of 2 jaar beschikbaar is.
Daarnaast speelt mee dat er (nog) geen markt is voor tweedehands flexwoningen. Dat maakt de investering voor de koper onzeker. Een landelijk inzicht in beschikbare locaties voor deze woningen ontbreekt ook. Op deze vraagstukken zal een antwoord moeten komen voordat flexwonen voor particuliere kopers aantrekkelijk wordt. Pas als de randvoorwaarden zijn ingevuld om deze manier van wonen tot een succes te maken, maakt BLG Wonen opnieuw de afweging maken of flexwonen kan financieren.
Voor volwassenheid van de flexmarkt is samenwerking en kwaliteit nodig
Idealiter ziet BLG Wonen in flexwonen een oplossing voor kopers die flexibel zijn in hun woonwensen en wel willen starten met vermogen opbouwen door (voor een relatief lage aanschafprijs) een eigen woning te kopen. Veranderen hun woonwensen, dan verhuizen ze met de flexwoning naar een andere locatie of verkopen ze de woning aan een ander.
Flexwoningen kunnen op die manier een waardevolle aanvulling zijn op het bestaande woningaanbod en een flexibele schil creëren die helpt om mee te bewegen met de dynamiek op de woningmarkt. Echter, om een volwaardige flexmarkt te creëren geloven wij dat samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, bouwers en banken een vereiste is. Pas als deze partijen – met een regierol van de rijksoverheid - oplossingen vinden voor de sociale en praktische vraagstukken rondom flexwonen, kan deze manier van wonen ruim baan krijgen in Nederland.
Samenvatting van dit artikel
- BLG Wonen ziet flexwonen als een van de antwoorden op de enorme uitdagingen die we in Nederland hebben op het gebied van zowel wonen als klimaat.
- De aanschafprijs van een flexwoning is lager dan die van een reguliere woning en kan dus een positieve bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van zowel koop- als huurwoningen. Dit kan opwegen tegen de onzekerheid die deze vorm van wonen met zich meebrengt.
- Bovendien kunnen flexwoningen industrieel gebouwd worden en daarmee veel sneller gerealiseerd worden dan reguliere woningen.
- Flexwonen betekent voor BLG Wonen volwaardig wonen, dus niet in containers en bij voorkeur biobased.
- Er zijn ook hypothecaire hobbels die BLG Wonen moet wegnemen om flexwonen mogelijk te maken, maar daar zijn oplossingen voor te bedenken.
- Alleen het wegnemen van hypothecaire barrières is niet genoeg. Er zijn nog te veel onduidelijkheden rondom flexwonen waardoor een markt voor dit soort woningen ontbreekt. Als de rijksoverheid in overleg met woningcorporaties, bouwbedrijven, gemeenten, banken en andere stakeholders deze onduidelijkheden weg weet te nemen, kan er snel vaart worden gemaakt met het bouwen van flexwoningen.
- BLG Wonen financiert op dit moment geen flexwoningen. Wanneer de randvoorwaarden voor deze manier van wonen ingevuld zijn, zal BLG Wonen opnieuw een afweging maken.
1 Ministerie van Binnenlandse Zaken, Nationale Woon- en Bouw Agenda, https://open.overheid.nl/documenten/ronl-0343841159fc06a67a58b04ad520068192c521d1/pdf2 Rijksoverheid, Financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen, https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/12/06/financiele-herplaatsingsgarantie-voor-flexwoningen 3 Planbureau voor de Leefomgeving, Flexwoningen als aanvulling op het woningaanbod, https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2022-flexwoningen-als-aanvulling-op-het-woningaanbod-4781.pdf
4 BLG Wonen, Woontoegankelijkheidsmonitor, https://www.blgwonen.nl/over-ons/woontoegankelijkheidsmonitor.html